El Tribunal Suprem avala el veto dels ‘apartaments turístics’ en les comunitats de veïns que prohibeixen l’ús d’activitats econòmiques

La Sala civil dicta dues sentències en les quals considera que el lloguer d’habitatges per a ús turístic és una activitat econòmica.

La Sala civil del Tribunal Suprem ha dictat dues sentències en les quals avala el veto dels ‘apartaments turístics’ en les comunitats de propietaris que prohibeixen expressament en els seus estatuts la utilització dels habitatges per a exercir una activitat econòmica. El tribunal considera sobre aquest tema que el lloguer d’habitatges per a ús turístic és una activitat econòmica.

El tribunal aclareix que en cap dels casos examinats es tracta d’aplicar la nova regulació de la Llei de Propietat Horitzontal que disposa que l’acord pel qual es limiti o condicioni l’exercici d’aquesta activitat requerirà el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris, sinó de determinar si en els estatuts comunitaris existeix una prohibició de destinar els pisos a l’ús turístic.

En una de les sentències, la Sala dona la raó a la comunitat de propietaris de l’edifici “la Jirafa Elite” d’Oviedo i ordena el cessament de l’activitat de lloguer turístic que es desenvolupa en dos pisos d’aquest edifici de 20 de plantes, amb un portal independent d’accés als habitatges i un altre als locals situats en les plantes tercera a setena.

El tribunal conclou que si s’apliquen els estatuts socials -edifici d’Oviedo- resulta que concorre una prohibició estatutària, la validesa de la qual no es discuteix, conforme a la qual en els departaments independents de l’edifici -habitatges- no podran exercir-se activitats professionals, empresarials, mercantils o comercials de cap mena; reservant-se el seu ús al de caràcter exclusivament residencial.

Per a la Sala, l’activitat desplegada per la part demandada en els dos pisos de l’edifici “la Jirafa Elite” té “naturalesa empresarial i comercial, prestada per una societat mercantil, i, per això, hem d’atorgar la raó a la part demandant, en el sentit que existeix una prohibició estatutària inscrita, que vedava el destí dels referits immobles com a habitatges d’ús turístic, sotmeses al règim jurídic del Decret 48/2016, de 10 agost, d’habitatges vacacionals i habitatges d’ús turístic d’Astúries”.

A la mateixa conclusió arriba el tribunal en l’altre assumpte resolt en una segona sentència que afecta alguns propietaris d’habitatges d’un edifici de Sant Sebastià, que van demandar a la seva comunitat amb la finalitat que s’anul·lés la prohibició recollida en les normes de l’edifici per la promotora, i incloses en els contractes de compravenda d’habitatges, que establia que quedava terminantment prohibida la realització de cap activitat econòmica (oficina, despatx, consulta, clínica, etc., …) tret que la pròpia subcomunidad del portal l’autoritzés per unanimitat.

La Sala subratlla, a la vista de la legislació sectorial turística de la Comunitat Autònoma i les ordenances municipals aplicables, “la condició d’activitat econòmica de l’activitat de lloguer dels habitatges que s’ofereixin o comercialitzin com a allotjament per motius turístics o vacacionals, i que són cedides temporalment per la persona propietària, explotadora o gestora i comercialitzades directament per ella mateixa o indirectament, a tercers, de manera reiterada o habitual i a canvi de contraprestació econòmica”.

Afegeix que “el que l’acompliment d’aquesta activitat comporti una sèrie de requisits i condicions, inclosos els de funcionament, implica la prestació d’una sèrie de serveis i l’assumpció de determinats deures inherents a la comercialització dels habitatges per a ús turístic que determinen que l’activitat i la prestació del servei turístic es desenvolupi en el propi habitatge”.
La sentència afirma que “l’assenyalat permet, com bé diu l’Audiència, concloure que el lloguer d’habitatges per a ús turístic és una activitat inclosa en la prohibició estatutària, perquè és una activitat econòmica, equiparable a les activitats econòmiques que a títol exemplificatiu s’enumeren en la Norma Cinquena dels Estatuts, caracteritzades totes elles per ser usos diferents del d’habitatge i en els quals concorre un component comercial, professional o empresarial”.

El tribunal conclou que aquesta interpretació és conforme amb la jurisprudència de la Sala sobre que “les limitacions han de ser clares, precises i expresses perquè la inclusió de l’activitat turística en la prohibició estatutària és perfectament coherent amb la seva lletra i esperit, que no és una altra que prohibir que en els habitatges s’exerciti una activitat econòmica amb un caràcter comercial, professional o empresarial com succeeix amb els apartaments turístics”.

Autor: Comunicació Poder Judicial